01.Дек.2017Александр Ивашкин: «Нужно продавать готовое жилье, а это обеспечит только «проектное финансирование!»
01.Дек.2017
Цивилизованная модель рынка недвижимости должна избавить миллионы россиян от устаревших финансовых и высокорисковых технологий строительства жилья
Решить проблему финансирования и снизить риски граждан при строительстве нового жилья поможет новая схема взаимодействия с ее участниками, а привычная схема долевого строительства может уйти в прошлое в ближайшие несколько лет. По мнению властей, на новую схему финансирования строительства можно будет перейти после 1 июля 2018 года. Напомним, что с 1 июля будущего года девелоперы не смогут получать сразу несколько разрешений на строительство, кроме того, они должны будут перечислять в государственный компенсационный фонд для участников долевого строительства 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого участия (ДДУ). Станут строже и финансовые требования к застройщикам. В частности, они должны будут иметь собственные средства в размере 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства. Очевидно, что государство хочет нормализовать проблемную сферу и сделать процесс покупки жилья полностью подконтрольным и безопасным. Как новые правила повлияют на участников рынка и каковы их ожидания мы решили спросить Председателя НП «Лига финансовых институтов» Александра Ивашкина (Владивосток).
-Как вы оцениваете эту инициативу?
— Она весьма своевременна, так как «обманутые дольщики» давно уже стали одной из «знаковых» примет современной России. Масштабы этого явления уже походят на настоящее национальное бедствие. По сути, всё это давно уже вышло за пределы чисто строительной отрасли: вопросы не столько к ней, сколько к государству, позволяющему, чтобы в нём вообще могли иметь место примеры подобного беззастенчивого обмана людей. Всё-таки, жилье в России – одно из самых дорогих в мире, если учитывать соотношение стоимости «квадрата» к уровню доходов обычных людей. Ведь для подавляющего большинства покупка квартиры возможна только раз в жизни. По сути — долевое строительство сегодня стало разновидностью «русской рулетки» – можно отдать все деньги и остаться у разбитого корыта. Даже если (условно) застройщик (в прошлом с прекрасной репутацией) идет сегодня в графике стройки, всё равно остается шанс получить «недострой», так как свои обязательства по строительству и передаче в указанный срок объекта недвижимости он может и не выполнить! Причин тому может быть сколько угодно, и не обязательно они будут носить криминальный характер. Например — неверный расчет собственных ресурсов строительной компании, неправильный выбор подрядчика, возникшие финансовые трудности. Или рассчитали верно, но изменились внешние (по отношению к организации -застройщику) факторы, и в изменившихся условиях расчёт оказался неверен… Таких причин может быть очень-очень много.
— Рыночным отношениям всегда присущ коммерческий риск…
— Набор ценностей в обществе складывается из огромного количества критериев, куда входит, в том числе, простое правило доверия к местной власти. Если сложилась ситуация, при которой обычные граждане оказались беззащитными перед мошенниками – грош цена такой власти! В Приморском крае эта проблема особенно остро стоит. Хотя при ругаемом сегодня всеми кому не лень Миклушевском как раз и начали достраиваться «проблемные» дома, люди стали получать долгожданные квартиры, всё равно очень многое до сих пор не сделано. Я считаю, что в подобной ситуации, бросающей тень на всю «вертикаль» города и края, приморская власть должна «вертеться как уж на сковородке», но сделать для потерпевших людей всё возможное и даже немножко больше!
Поэтому, на мой взгляд, граждане вправе предъявлять претензию к местным чиновникам. Если это была авантюра, то пусть власти расследуют дела по всем недостроям, возвращают деньги, отправляют на нары мошенников и достраивают дома. Претензии к власти обоснованы, поскольку по нашим данным сейчас в Приморье около 55 застройщиков возводят 81 объект с использованием средств граждан на условиях «долевого участия». При этом большинство зданий успешно строится и сдаётся, однако есть ряд объектов, сроки ввода по которым до сих пор не определены. Это прежде всего «недострои» по владивостокским адресам (Кипарисовая 2 и 26, Славянская, 17, Грибоедова 46, Лесная, 1, Зейская, 12, Партизанский проспект, 52, Пихтовая, 35, Снеговая Падь ), а также улиц Рудничная, Лазо и Сахалинская из Артема, комплекса «Солнечная долина» в поселке Трудовое под Владивостоком. Каждый из этих долгостроев – настоящая «болевая точка», многие из них стали настоящими «могильными камнями» на надеждах многих людей – надеждах на нормальную жизнь.
— Каким образом «проектное финансирование» изменит «расстановку сил» на рынке жилья?
— Радикально изменит. Вместо долевого строительства, когда застройщика фактически кредитуют покупатели еще не построенных квартир, будет «проектное финансирование». Это подразумевает, что девелопер получает деньги от банка, несет перед ним ответственность за готовность проекта, платит проценты по обслуживанию долга и продает гражданам только готовое жилье.
На мой взгляд, в плюсе останутся все три основных его участника: банки получат надежного «клиента-застройщика», сумевшего сформировать хорошую кредитную историю, покупатель первичного жилья гарантированно получит квартиру, а не многолетнюю нервотрепку с ожиданием. Сам же застройщик будет защищен от рисков оказаться в пролете и стать фигурантом громких уголовных дел, со всеми вытекающими последствиями… Если банки (ЦБ РФ) выйдут на приемлемую для строительства стоимость кредита, которая влияет на стоимость «квадрата» жилья, и эти кредитные деньги будут долгосрочными (10-15 лет), то от этого выиграет, в конечном итоге, потребитель. К сожалению, не смогут продолжать свою деятельность мелкие и средние застройщики, которые попросту не выдержат конкуренции с более крупными коллегами. Но это для них повод уже сейчас искать другие ниши в строительном бизнесе.
«Проектное финансирование» — это очень цивилизованная модель рынка недвижимости, поскольку предполагает реализацию только готового жилья. Процесс покупки жилья становится контролируемым, а риски распределяются между застройщиком и банком. К сожалению, эта схема не имеет обратной силы. То есть, она неприменима к тем, кто уже оказался обманутым дольщиком и сегодня бьется за свои права…
— Не слишком ли это радикальный шаг со стороны правительства, учитывая то, что контроль за застройщиками в последнее время и так ужесточили (в «Законе о долевом строительстве» появился пункт о банковском посредничестве и был создан Фонд защиты прав дольщиков)?
— Что касается Фонда… Действительно, с 1 ноября застройщики, работающие в рамках 214 ФЗ, обязаны отчислять в компенсационный фонд 1,2% от суммы каждого заключенного договора долевого участия. Отчисления собирают только с новых проектов, которые стартовали в октябре 2017 года. Постепенно число таких строек будет увеличиваться, а значит, суммарный объем полученных отчислений будет расти. Нужно понимать, что фонд не является источником финансирования деятельности застройщика, и он не будет выделять капиталовложения на существующие проблемные стройки. Фонд призван ликвидировать конкретные долгострои и помогать конкретным дольщикам, то есть он будет действовать адресно.
По сути, компенсационный фонд — это инструмент борьбы не с причинами появления обманутых дольщиков, а последствиями подобных ситуаций. Полагаю, что механизм защиты граждан через Фонд уже помогает снять напряженность проблемы. Сейчас главная сложность в том, что граждане остаются с проблемой один на один и не существует никаких механизмов, которые могли бы помочь выйти из сложной ситуации. При этом речь идет о жилищном вопросе, решая который люди попадают в безвыходное положение, и ни государство, ни застройщики, ни банки не могут им помочь, хотя фактически косвенная ответственность лежит, прежде всего, на государстве и его контролирующих органах, местных и региональных властях: почему недосмотрели, как вообще допустили на своей территории такое безобразие?! Это ведь не булочку с прилавка в хлебном ларьке украсть, это многомиллионная афера с тяжелейшими последствиями для многих людей. Я считаю, что государство, тем более, сегодня, в преддверии выборов Президента России, должно уделить проблеме обманутых дольщиков самое пристальное внимание. Должна найтись политическая и финансовая воля на то, чтобы за счет государства достроить все проблемные дома и обеспечить обворованных людей жильем! В масштабах России это не столь уж большие затраты, социальная значимость успешного решения этой проблемы окажется намного весомее.
-Стоит ли опасаться того, что новые поправки приведут к повышению цен на новостройки и уменьшению объемов строительства?
— «Проектное финансирование» осуществляется за счет кредитных ресурсов банков. В нынешних условиях стоимость таких ресурсов зависит от индикатора денежно-кредитной политики Банка России — от ключевой ставки. С 27 октября 2017 года ключевая ставка составляет 8,25% годовых. Чем ниже ключевая ставка, тем дешевле кредиты, а значит, тем больше их берут бизнесы для своего развития. С учетом политики ЦБ на постепенное снижение ключевой ставки мы в последующие годы как бы должны увидеть ее снижение. Поэтому говорить о стоимости будущего регионального «квадрата» жилья надо с учетом всех основных макроэкономических показателях (ВВП, ВНП, инфляция, индекс промышленного производства, индекс цен и др.). Но, в любом случае, чтобы «проектное финансирование» заработало, кредитные деньги должны быть дешевыми и долгосрочными, а макроэкономическая ситуация — стабильной и предсказуемой.
— Как Вы считаете — ситуация изменится?
— Полностью исключить проблему обманутых дольщиков возможно только в случае, когда не станет самой системы долевого участия в строительстве. Когда весь строительный рынок Дальнего Востока полностью перейдет на проектное финансирование, то можно говорить о том, что обманутых дольщиков больше не будет. Квартиру покупатель приобретает уже в готовом виде.
— Повлияет ли это на объем вводимого жилья – ведь банкиры очень жестко подходят к выбору заемщика. Есть ли опасность, что строить станут еще меньше?
— С трудом могу представить картину, когда наши рыночные банки управляет стройкой коммерческой недвижимости или реализует готовые квартиры. Чтобы этого не допускать банки тщательно будут выбирать своего уникального клиента-застройщика. К сожалению, по многим отраслям (строительная — не исключение) мы наблюдаем сейчас падающий рынок. Здесь не подойдет агрессивная бизнес-модель по «накачке деньгами» бесперспективных строительных объектов и девелоперов потому как сразу же начнет реализовываться бизнес-риск. И можно получить новострои и целые микрорайоны без жильцов. Поэтому первичное ожидание такое — строить станут меньше, выборочно до тех пор, пока ситуация не подойдет к стабильному, а лучше — растущему рынку жилья.
— И хватит ли банкирам денег на финансирование строек?
— По моей оценке, реализация жилищных проектов на территории Приморья сейчас на 65-75% осуществляется за счет дольщиков. А оставшиеся деньги 35-25% почти в равной доле есть собственные деньги застройщиков и привлеченное банковское финансирование. В новой схеме все средства должны быть замещены кредитованием уполномоченных банков, что даже на фоне удвоения после 1 июля собственных средств застройщиков заставит банки к этой дате выйти на увеличение объемов кредитования застройщиков в размере 100%! В противном случае, снижение объемов строительства приведет к росту объемов аварийного жилого фонда. Поэтому кредитные учреждения уже сейчас должны готовится организовывать определенные процедуры, чтобы суметь обеспечить работу с эскроу-счетами, проектным финансированием. Иначе ожидается падение объемов строительства. Что касается денег? То их эмитирует ЦБ РФ…
Эскроу-счет (англ. escrow) — специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты. Эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью. В такой сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за ходом сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроу-счета продавцу в момент подписания всех необходимых документов. Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной.
Оставить комментарий