22.Янв.2022«Долгострой» в законе»: во Владивостоке могут узаконить сомнительную стройку эпохи «мэра Николаева»
22.Янв.2022
Про «воздушные зáмки», правовые рамки и земельные коллизии периода «молодого Николаева»
Многим владивостокцам наверняка памятен тот довольно странный объект в центре города, практически в непосредственной близости от площади, который «украшает» пустующее пространство между улицами Береговой и Корабельной Набережной. Металлический забор и будка охраны выдают (по крайней мере, в течение нескольких лет), что там может появиться нечто серьёзное и даже, возможно, грандиозное. Но что? Обратимся к недавней истории.
«Звоночек» из прошлого
Когда по поводу этого, таинственного для многих, объекта началось разбирательство в Арбитражном суде Приморского края, стало ясно: «корни» этой истории уходят во времена мэра Владимира Николаева. Именно тогда (а именно – в 2006 году) было издано постановление главы администрации Владивостока от 28 декабря за №3367. В соответствии с этим документом обществу с ограниченной ответственностью «Стройстайл» был предоставлен земельный участок площадью 2248 квадратных метров. Здесь компания собиралась построить, а в дальнейшем выступить эксплуатантом административного комплекса. К этому сооружению прилегал земельный участок (тоже, кстати, переданный этой же фирме), имеющий площадь 828 квадратных метров и предназначенный для благоустройства прилегающей территории.
Практически вслед за подписанием постановления подразделение администрации Владивостока, именуемое Управлением муниципального имущества, градостроительства, и ООО «Стройстайл» заключили договор от 29 марта 2007 года №01-010004-Ю-Д-06704. Согласно ему, земельный участок с кадастровым номером 25:28:010004:44, имеющий площадь 2248 квадратных метров и расположенный по адресу: Приморский край, город Владивосток, улица Береговая, дом 3, был передан в аренду этой компании «в целях строительства и дальнейшей эксплуатации административного комплекса». Устанавливался и срок аренды – с 28 декабря 2006 года по 27 декабря 2055 года. Целых 49 лет!
Юридические «камни преткновения», как «повод» для дела №А51-23756/2019
Когда Владимир Николаев подписывал документ о предоставлении столь «лакомого» кусочка городской земли упоминаемой выше фирме, едва ли у кого из чиновников администрации Владивостока (по крайней мере, создаётся именно такое впечатление) возникло подозрение или даже просто мысль о том, что могут возникнуть какие-то сложности с воплощением столь грандиозного замысла. Да и даже о том, как «впишется» новое строение в пейзаж исторических зданий Владивостока, коими так насыщен городской центр. И, похоже, оказались эти деятели весьма неприятно (для них) удивлены, когда «на свет Божий» появились препятствия на пути осуществления столь грандиозных замыслов.
В материалах дела, которое рассматривал Арбитражный суд Приморского края, отражено, что череду документов пополнило письмо Инспекции по охране культурного наследия Приморского края №65-01-11 б/д. В этом послании, чёрным по белому, было сказано, что земельный участок располагается в защитных зонах целого ряда объектов культурного наследия регионального значения. К таковым относятся «Здание Алексеевской женской гимназии» (ул. Уборевича, д. 8), «Дом Даттана» (ул. Уборевича, д. 6а), «Дом доходный Пьянкова» (на ул. Светланской), «Доходный дом В.М. Шевелёва» («Гранд-иллюзион», на ул. Светланской, 44), «Дом первого жителя г. Владивостока Я.Л. Семёнова» (на ул. Светланской, 46).
Стройки нет – зачем вам земля?
Время шло, лица на посту главы администрации Владивостока менялись, но договор Управления муниципального имущества, градостроительства администрации города Владивостока с компанией-застройщиком до поры считался действующим. Однако возникшие (и описанные выше) обстоятельства не позволяли ООО «Стройстайл» сколько-нибудь продвинуться в освоении выделенной ему территории. Ну, огородили территорию, поставили будки охраны, металлические контейнеры, отсыпали щебнем площадку, даже завезли и складировали на ней какие-то металлоконструкции. А дальше-то – что? 11 лет какая-либо строительно-монтажная деятельность на участке не осуществлялась. Никакой объект, даже относимый к категории незавершённого строительства, там так и не появился. Хозяйственная деятельность на выделенной территории, как говорится, оказалась «на точке замерзания».
Раз возник такой простой (в данном случае, с точки зрения русского языка, – это не прилагательное-определяемое, а сугубо существительное-определение!), то Управление муниципального имущества, градостроительства администрации города Владивостока в 2019 году сочло целесообразным каким-то образом способствовать изменению сложившегося положения. Даже из тех, вероятно, соображений, что наличие в центральной части города некой огороженной площадки явно не добавляет позитива к эстетике столицы Дальневосточного федерального округа, не говоря уже об экономической нецелесообразности бездействующего соглашения с компанией-застройщиком.
Так или иначе, но 5 августа 2019 года названная выше структура мэрии направила в адрес ООО «Стройстайл» письмо за №28/18-6212, в котором предлагала расторгнуть договор аренды от 29 марта 2007 года за №01-010004-Ю-Д-06704 с приложением соглашения о его расторжении и акта приёма-передачи земельного участка с кадастровым номером 25:28:010004:44. Обоснованием своих действий Управление муниципального имущества, градостроительства администрации города Владивостока не без оснований считало тот факт, что на протяжении более чем десятилетия земельный участок так и не был использован по назначению. А, чтобы не быть голословными, чиновники городской администрации составили и приложили к письму акт осмотра земельного участка (само такое обследование выполнено 28 июня 2019 года), в котором отразили наличие единого для земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010004:44 и 25:28:010004:45 металлического ограждения, ворот, помещения поста охраны, контейнеров, отсыпки из щебня, складированных стройматериалов. Был зафиксирован и столь примечательный факт, что «на земельные участки свободный доступ отсутствует».
Итогом такой инспекционной проверки стало решение Арбитражного суда Приморского края о расторжении договора аренды земельных участков между Управлением муниципального имущества, градостроительства администрации города Владивостока и ООО «Стройстайл». При этом на компанию так и несостоявшегося застройщика суд возложил обязанности не только освободить территорию, но и передать его упоминаемому подразделению мэрии по акту приёма-передачи «в пригодном для его дальнейшего использования состоянии». Да и срок установил, в течение которого надлежало исполнить эти предписания: пять дней после вступления в законную силу решения суда.
Не тут-то было…
Если учесть, что от вынесения вердикта до его исполнения может пролегать, говоря словами классика русской литературы, «дистанция огромного размера», то легко понять, почему Управлению муниципального имущества, градостроительства администрации города Владивостока пришлось побуждать ООО «Стройстайл» к освобождению ранее выделенного застройщику земельного участка судебным путём. Иск первого ко второму рассматривал Арбитражный суд Приморского края. И на определённом этапе вынес решение по делу №А51-23756/2019 (резолютивную часть по делу огласили 20 мая 2021 года, а полный текст решения изготовлен 27 мая того же года).
В рассматриваемом документе говорится, что Управление муниципального имущества, градостроительства администрации города Владивостока обратилось с исковым заявлением к ООО «Стройстайл» и обосновывало свой иск тем, что ответчик допустил «нарушение существенных условий договора аренды, в части неиспользования по назначению всего периода действия договора». Представители компании-застройщика не стали отвергать того утверждения, что даже объекта незавершённого строительства на рассматриваемой территории так и не возведено. Не дали им такой возможности. Земельный участок находится в охранной зоне культовых зданий, а потому строительство затеваемого когда-то административного комплекса не может быть осуществлено.
Арбитражному суду Приморского края пришлось (надо полагать, для внесения ясности) привлечь к процессу целый ряд третьих лиц. В их число были включены администрация города Владивостока, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края, Управление градостроительства администрации города Владивостока, Министерство обороны Российской Федерации, Владивостокская епархию Русской Православной Церкви, ФГБУ здравоохранения «Дальневосточный окружной медицинский центр Федеральный центр медико-биологического агентства».
Надо заметить, что Минобороны РФ, ФГБУ здравоохранения «Дальневосточный окружной медицинский центр Федеральный центр медико-биологического агентства», администрация Владивостока, Управление градостроительства администрации Владивостока требования истца поддержали, полагая их обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Рассмотрев в динамике процесс формирования и изменения нормативно-правовых актов, Арбитражный суд Приморского края признал, что арендодателем земельных участков в краевом центре Приморского края на полном законном основании выступает Управление муниципальной собственности города Владивостока.
Если же обратиться к тексту договора аренды, который заключали ООО «Стройстайл» с ранее функционировавшим Управлением муниципального имущества, градостроительства администрации города Владивостока, то
Из положений данного соглашения вытекает вполне однозначное назначение передаваемого в аренду земельного участка: там организация-застройщик должна была возвести административный комплекс, а затем его эксплуатировать согласно предназначению здания. Столь же непреложным является и та позиция в договоре, которая указывает на обязанность компании-застройщика освободить земельный участок по истечении срока договора, да и выполнить сопутствующие условия – требования к земельному участку.
Видя, что (опять-таки обратимся к классической литературе) «воз и ныне там», т.е. никакого строительства не ведётся, никакого объекта, даже не завершённого строительством, нет и в помине, подразделение администрации Владивостока предложило компании-застройщику расторгнуть договор: перспективы того, что когда-то что-либо изменится, так и не появилось. А в ООО «Стройстайл» предпочли не заметить такого обращения и предпочли считать договор продолжающим действовать. Поэтому разумным решением в Управлении муниципальной собственности администрации Владивостока сочли обратиться в Арбитражный суд Приморского края – в надежде, что судебное решение окажется не столь легко не замечать.
Суд изучил материалы дела, заслушал представителей сторон, рассмотрел, как подобные вопросы регулируются законодателем, и счёл требования истца «подлежащими удовлетворению».
Что же дальше?
Суд обозначил сложившуюся ситуацию как «обязательственное правоотношение». За этим термином скрывается то, что не так-то просто расторгнуть договор аренды земельного участка. Одного желания арендодателя мало – законодательно закреплено условие расторжения договора, а именно – нарушение этого самого договора со стороны арендатора. Причём существенное нарушение!
В Земельном кодексе РФ закреплено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, но – в совершенно иных, чем рассматриваемый нами, случаях. Ибо речь в земельном законодательстве ведётся о неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. Т.е. предусмотренных в нормативном порядке оснований для расторжения договора аренды, вроде как, и нет в помине.
Впрочем, допускается (применительно к «нашему» случаю) возможность, когда стороны договора аренды придут к пониманию и соглашению, что этот самый договор нужно расторгнуть. Проще сказать, договорятся миром – не усложнять себе и друг другу жизнь, а просто разойдутся в разные стороны.
Истец настаивал на том, что ответчик не предпринял действий по строительству и так ничего и не возвёл на арендованном участке на протяжении 11 (!) лет. И это обстоятельство характеризовал как существенное нарушение условий договора. В подтверждение такого утверждения был предоставлен уже упоминавшийся акт осмотра земельного участка и все его «живописные» подробности.
Суд признал, что все предоставленные истцом доказательства убеждают в факте существенного нарушения условий договора аренды земельного участка. Да и обратил внимание на одну (но не очень-то приятную для ответчика) «мелочь»: срок выданного разрешения на строительство №RU25304000-24/2008, получателем которого являлось ООО «Стройстайл», истёк ещё 17 октября 2010 года, а подтверждения того, что документ был продлён, суду так никто и не представил. Не появилось в материалах дела (а о появлении должен был позаботиться именно ответчик, а не кто-то другой) и «доказательств существования объективных причин невозможности использования участка по целевому назначению, или обстоятельств, исключающих такое использование».
Ответчик, понятное дело, пытался оправдаться, говоря о предпринимаемых попытках действовать в плане реализации условий договора аренды, но суд так и не признал эти доводы обоснованными. Поскольку составной частью рассматриваемых земельных участков является зона ограничения застройки, Арбитражный суд Приморского края указал на необходимость обеспечения соблюдения режима использования земель историко-культурного назначения. На всём земельном участке.
Не вдаваясь в подробности (хотя и они, возможно, по-своему характерны и показательны), можно отметить: в течение времени, прошедшего с момента заключения договора аренды земельного участка, администрация Владивостока продолжала корректировку правового статуса охраняемых территорий культурного наследия, что не могло не отразиться на юридических нормах, относящихся к рассматриваемому участку. И эти изменения продиктованы не каким-то желанием или, напротив, нежеланием городских властей каким-то образом навредить юридическому лицу – контрагенту подразделения администрации, а вызваны корректировкой федерального и краевого законодательства. Установление защитных зон предписывается статьёй 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Стоит обратить внимание на такой «нюанс», как письмо администрации Владивостока в Арбитражный суд Приморского края от 5 августа 2020 года №30/6-549, в котором приводятся данные о том, что ВСЯ территория ранее переданного в аренду ООО «Стройстайл» земельного участка относится к охраняемой законом территории и подпадающей под правовое регулирование законодательством об охране памятников истории и культуры. По сути, из этого письма вытекает НЕВОЗМОЖНОСТЬ какой-либо строительной деятельности по созданию на этой территории административного комплекса. Так сказать, В ПРИНЦИПЕ.
Этакий поворот событий вполне объясняет позицию, занятую Управлением муниципальной собственности администрации города Владивостока. А корректировка федерального и регионального законодательства и подзаконных актов в сфере охраны памятников истории и культуры, вообще, может быть расценена как некий форс-мажор (обстоятельство непреодолимой силы по отношению к сторонам договора аренды), поскольку ни администрация муниципального образования, ни его подразделение, ни компания-застройщик не могут никак повлиять на действия и решения государственной власти федерального и регионального уровней.
Земельное законодательство РФ, на что обращено внимание в решении Арбитражного суда Приморского края, «предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором». Отражённый в материалах арбитража факт получения арендатором письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок договорного обязательства судом установлен. Суд признал наличие предусмотренных законодательством оснований для расторжения договора аренды. Ибо арендатор не использовал земельный участок в соответствии с его назначением длительный период, что и это было квалифицировано судом как существенное нарушение условий договора.
Гражданское законодательство РФ предусматривает, что право обращения в суд за расторжением договора появляется у стороны тогда, когда другая сторона оставила предварительно направленное этой стороне предложение о расторжении без ответа вообще либо не ответила в предусмотренный законом (либо условиями договора) срок. В «нашем» же случае компания-арендатор предпочла вообще отмолчаться.
В конце концов, Арбитражный суд Приморского края своим решением по делу №А51-23756/2019 расторг договор аренды земельного участка между Управлением муниципальной собственности города Владивостока и ООО «Стройстайл».
Пятый апелляционный возвращает Владивосток к «эпохе Николаева»?
Отбушевавший, как казалось в конце мая 2021 года, шквал судебных страстей мог бы и утихнуть. Но, как показали дальнейшие события, до полного спокойствия оказалось очень и очень далеко. Ибо ООО «Стройстайл» не согласилось с решением Арбитражного суда Приморского края и обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд (апелляционное производство №05АП-4591/2021). И последний 24 декабря 2021 года вынес постановление.
Примечательными в апелляционной жалобе представляются несколько моментов. Так, апеллянт заявил, что договор аренды вовсе не предусматривает неиспользование участка по назначению в качестве условия расторжения договора, так же, как договор не предусматривает сроков проведения строительных работ. ООО «Стройстайл» указывало, что предоставленный ему в аренду земельный участок якобы был незаконно занят некими третьими лицами, да и компании-застройщику приходилось в течение 2007–2019 годах бороться с административными барьерами. В целом же, апеллянт всеми возможными способами доказывал отсутствие нецелевого использования земельного участка. А отсутствие построенных на участке объектов даже незавершённого строительства никак не может ставиться компании-застройщику в вину, поскольку о сроках строительства в договоре ничего не говорится.
Если говорить о дальнейших событиях, то 29 июля 2021 года Пятый арбитражный апелляционный суд (5ААС) принял апелляционную жалобу к производству, и судебное заседание по её рассмотрению было назначено на 1 сентября 2021 года. Но рассмотрение в тот день не состоялось, неоднократно откладывалось. Сторонам была предоставлена возможность «урегулировать спор мирным путём». Дошло же до того, что представитель ООО «Стройстайл» в заседании 20 декабря 2021 года «поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объёме, решение суда первой инстанции просила отменить».
Представители истца, а также некоторых из организаций, являвшихся при рассмотрении спора третьей стороной, возражали против доводов апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.
Исследование и оценка материалов привело апелляционный арбитражный суд к выводу о том, что оснований для отмены или изменения судебного акта, изданного Арбитражным судом Приморского края, не имеется.
При рассмотрении действий, предпринятых судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции оценил их как верно квалифицируемые. Однако, Пятый апелляционный арбитражный суд выявил и недоработки суда первой инстанции. Арбитражным судом Приморского края, как полагает суд апелляционной инстанции, кое-какие моменты не были приняты во внимание. Как возможно понять логику Пятого апелляционного арбитражного суда, Арбитражный суд Приморского края не в полной мере учёл недостатки, препятствующие пользованию арендованным имуществом. Одним из немаловажных обстоятельств может быть названо то, что ООО «Стройстайл» находилось в судебных спорах с другими хозяйствующими субъектами, равно, как и имелись тяжбы по поводу земельных участков, предоставленных этой компании в аренду. И эти судебные процессы охватили достаточно протяжённый во времени период – с 2006 года по май 2011 года. Немало времени и сил отняло у ООО «Стройстайл» и приведение документации в порядок, скорректированный с учётом изменения градостроительных требований. Да и необходимость работы с проектными организациями, которые разрабатывали архитектурно-планировочные решения того объекта, который всё-таки предполагалось (несмотря на запреты и ограничения!) возвести в районе улицы Береговая, дом 3. Часть времени, которое могло бы быть использовано для проведения строительных работ (такой вывод напрашивается из текста постановления 5 ААС), ушла на согласование планов и действий по переносу коммуникаций связи и оборудованию сети водоснабжения и водоотведения. Достаточно хлопотным делом оказалось взаимодействие с военными и иными силовыми структурами: соседство арендуемого земельного участка с ними оказалось непростым. А когда компанию-арендатора поставили в известность о невозможности строительной деятельности на земельном участке структуры по охране памятников истории и культуры, такой поворот событий, как можно понять, привёл ООО «Стройстайл» едва ли не в ступор. Многократные попытки решения столь заковыристой проблемы так ни к чему и не привели.
Всё это скрупулёзно изучал Пятый апелляционный арбитражный суд. И, в конце концов, он пришёл к выводу: ООО «Стройстайл» сумело доказать, что в период с даты заключения договора (т.е. с 29 марта 2007 года) до даты составления акта проверки (28 июня 2019 года) компания не имела возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 25:28:010004:44, и причины неиспользования от компании не зависели. В то же время ею предпринимались меры (их суд назвал даже «активными»), которые были направлены на освобождение территории от владения третьих лиц, компания отстаивала свои права как арендатора в суде и т.д. и т.п.
Суд апелляционной инстанции подчеркнул, что земельное законодательство исключает из периода неиспользования земельного участка то время, которое арендатор вынужден тратить на освоение и на те цели, которые исключают использование арендуемой территории. Разные предусмотренные законом основания, не учтённые Арбитражным судом Приморского края, Пятый апелляционный арбитражный суд оценил как ошибочно истолкованные в качестве оснований для расторжения договора об аренде земельного участка. Поэтому оснований для расторжения договора аренды от 29 марта 2007 года №01-010004-Ю-Д-06704 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010004:44 применительно к требованиям Земельного кодекса РФ суд апелляционной инстанции не нашёл.
В итоге рассмотрения ситуации 5 ААС пришёл к выводу о том, что – в силу положений Гражданского кодекса РФ – сделка признаётся недействительной.
Очень важным, причём принципиально важным, видится констатация судом апелляционной инстанции того факта, что обращение Арбитражного суда Приморского края к нормам статьи 34.1 Федерального закона 73-ФЗ воспринимается как ошибочное, поскольку данная статья была введена в закон гораздо позже, чем та редакция нормативно-правового акта, которая действовала на момент заключения договора аренды земельного участка.
Пятый арбитражный апелляционный суд по-новому (в сопоставлении с Арбитражным судом Приморского края) посмотрел и на нормы, установленные постановлением Губернатора Приморского края от 2 февраля 1998 года №34 «Об утверждении схемы временных зон охраны памятников исторического центра города Владивостока»: как отметил суд апелляционной инстанции, это постановление «не устанавливало полного запрета на использование земельного участка, находящегося в охранной зоне памятников, для целей капитального строительства, а лишь определяло условия такого использования». И, в силу данного подхода, «расположение спорного земельного участка в границах охранной зоны не являлось безусловным препятствием для предоставления обществу земельного участка для целей строительства».
Пятый апелляционный арбитражный суд счёл, что довод Управления муниципальной собственности города Владивостока о ничтожности договора аренды не нашёл подтверждения. А, раз так, то и на ООО «Стройстайл» не может быть возложена обязанность по освобождению земельного участка.
В итоге, 5ААС, рассмотрев апелляционную жалобу этой компании, отменил решение Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-23756/2019. Соответственно, в иске Управлению муниципальной собственности города Владивостока было отказано.
Стоит ли изо всей этой непростой, местами даже запутанной, истории делать какие-то выводы об окончательности и бесповоротности судебных решений? О том, что можно наконец поставить большую и жирную точку? Едва ли… Но то, что решение, принятые в тот период, когда Владимир Николаев был мэром Владивостока продолжают влиять на нынешнюю застройку города, — факт. И 5ААС, похоже, тут сделал всё, чтобы «николаевское наследие» продолжало влиять на застройку центра города. Точнее, на «уплотнительную» застройку и без того «переполненного» зданиями центра Владивостока, начисто лишённого парковок и нормальных пешеходных зон. Не говоря уже о деревьях и скверах…
Оставить комментарий