Дом безвозвратно ушёл в чужие «лапы»: договор оказался «дороже денег»

Сделку о купле-продаже недвижимости развернуть не удалось

Спор между гражданкой А. и Приморской краевой общественной организацией «Центр защиты и оказания помощи животным «Четыре лапы»» в середине сентября 2022 года рассмотрел Надеждинский районный суд Приморского края.

Ситуация сложилась следующим образом. Гражданка, о которой сказано чуть выше, обратилась с иском в суд, намереваясь расторгнуть ранее заключённый ею договор с общественной организацией и восстановить вои права на объект недвижимости – дом с земельным участком.

Судья Людмила Сетракова подошла к изучению ситуации вдумчиво. И в вынесенном решении отразила, что суд установил следующие обстоятельства. Гражданка А. ранее заключила договор купли-продажи недвижимости с организацией зоозащитников, которой продала жилой дом и земельный участок к нему. На основании этого договора Управление Росреестра по Приморскому краю зарегистрировало сделку, и право собственности на недвижимое имущество перешло к организации «Четыре лапы».

Важными моментами в соглашении сторон видятся несколько положений.

Так, договором (пунктом 6) было предусмотрено, что ещё до заключения договора общественная организация должна была внести авансовый платёж продавцу – передать 200 тыс. рублей наличными. По данным истца по гражданскому делу, это сделано не было. В ряде пунктов договора отражено, что стороны согласились с тем, что стоимость продаваемого-покупаемого должна быть оплачена в рассрочку. Но (на это указала истец) очередной платёж ей до оговоренной заранее даты ей не поступил. И, исходя из такой ситуации, истец обратилась в суд с просьбой о расторжении договора купли-продажи дома с земельным участком, а также о прекращении права собственности ответчика на эту недвижимость, о регистрации права собственности за истцом, а также о взыскании с ответчика государственной пошлины.

Когда началось судебное разбирательство, данные позиции поддержали и истец, и его представитель. А, вот, представитель ответчика возражал против исковых требований. Его доводы были изложены в письменных возражениях.

Кто же оказался прав? При изучении обстоятельств дела, представленных сторонами доказательств и регулирующего правоотношения законодательства, суд исходил из свободы выбора договаривающихся сторон при определении договорных условий. Если нет противоречия с действующим законодательством, то стороны вольны в своём выборе: как договорятся – так и будет.

Из одного из пунктов договора ясно, что покупатель передал, а продавец принял авансовый платёж – 200 тыс. рублей, из которых половина – за продажу дома, а другая половина – за продажу земельного участка. В другом пункте прописано, что оставшаяся сумма (а это 770 тыс. рублей) должна была быть выплачена в определённые договором сроки и в определённых же договором суммах. И – что особенно важно! – фактическая передача жилого дома и земельного участка (это также отражено в договоре) была осуществлена.

В чём же суть претензий истца (бывшего продавца)? Оказалось, что ответчик не исполнил обязанность по оплате – своевременно не внёс согласованную сумму, а потом и не ответил на претензию от истца. Вполне было логично ожидать, что следующим шагом должно было стать возникновение судебного спора. В ходе тяжбы истец подчёркивал, что ответчик не выполнил обязанности по уплате денежных средств.

«Тонкости» гражданского законодательства РФ таковы, что стороны по договору не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Законодательных установлений, как и соглашения сторон, о расторжении ранее заключённого договора так и не оказалось. Что оставалось делать истцу? Если товар не оплачен своевременно, то, помимо стоимости товара, требовать с ответчика ещё и уплату процентов.

Законодательство определяет и то, как, на каких условиях возможно рассчитывать на расторжение договора и наступление соответствующих правовых последствий. Ситуация же такова, что договор купли-продажи недвижимости не включал позиций, которые могли бы быть «включены» при подобных произошедшей ситуациях. Проще сказать, не предусматривали оснований для расторжения договора, если возникал бы случай несвоевременной оплаты. Других сопутствующих условий тоже в договоре прописано не было. Случилось так, что (процитируем решение суда) «истцу (продавцу) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданного по договору жилого дома и земельного участка даже в случае нарушения ответчиком обязательство по оплате его стоимости».

Не менее важно понять, что истец не представил в суд каких-либо свидетельств того, что причинённый ему ущерб оказался значительным (таковым он может признаваться судом лишь при оценке ситуации с позиций норм гражданского права: существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Однако истец этого обстоятельства не учёл, поскольку (возможно, по незнанию или в силу иных причин) полагал, что сам факт обращения с иском открывает перед ним все двери. Но, как видим, – отнюдь: указать на то, что ответчик выплатил не всю сумму, оказалось недостаточным. Невыплата покупателем денег продавцу за объект недвижимости без учёта конкретных обстоятельств дела, согласно гражданскому законодательству, существенным нарушением договора купли-продажи не является. Вот так…

Тем более, что факт передачи покупателем продавцу авансового платежа оказался подтверждённым. Если в договоре закреплены условия передачи денег, то ответчик никак не обязан доказывать, оплачивал ли он спорное имущество. А истец никаких доказательств обратного не представил.

В предоставленных ответчиком документах имеются доказательства того, что общественная организация «Четыре лапы» деньги в сумме 77 тыс. рублей перечислила продавцу дома с участком. Как говорится, пожалуйте в офис банка и получите…

В итоге этого судебного спора вырисовалось следующее: законных оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества не нашлось, а потому истцу в удовлетворении требований было отказано. Не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов. Договор расторгнуть не удалось, как не свершилось и прекращение права собственности ответчика на недвижимость, как и восстановление права собственности истца.

Осталась бывшая домовладелица при своих интересах… Возможно, сейчас она «кусает локти» из-за того, что не был в своё время тщательно проработан договор купли-продажи. Но – что поделаешь… Кто-нибудь другой, узнав об этой истории, окажется мудрее. Или расчётливее…