03.Апр.2017Юридический «крючок», банковская «западня» и «Золотая рыбка», ценой 47 миллионов
03.Апр.2017
Кто и что ловит в «мутной воде» правовой неразберихи с землей во Владивостоке?
В начале «славных» дел
Сейчас, когда на дворе – год 2017-й, едва ли кто, наверное, вспомнит о том, как где-то в 2009-2010 годах в районе «БАМа» выросли капитальные сооружения – кафе «Голден Фиш», фитнес-центр, магазин по продаже спиртного… Если же и вспомнит, — то с удивлением: рассчитаны-то они на большую вместимость, но при этом стоят не на капитальном фундаменте, заглублённом, как это положено, в грунт, а… на крышах гаражных боксов ГСК-140 «Октан».
Можно, конечно, и удивляться, а можно – подойти с правовой точки зрения. То есть посмотреть, как такие, с позволения сказать, архитектурно-строительные «художества» соотносятся с нормами права. И при этом – даже функционируют, приносят своим владельцам ожидаемый доход. Ведь эти сооружения зарегистрированы как объекты недвижимости в органе Росреестра, что, казалось бы, надёжно гарантирует от «смешных» вопросов со стороны тех или иных проверяющих и надзирающих.
Сделка с обременением
Вопросы эти, и в самом деле, не возникали. Как говорится, до поры до времени. Конкретно – до 2014 года. А пока этот год не наступил (дело было в 2011 году), жившему и ведшему в посёлке Липовцы Октябрьского района предпринимателю Арагацу Арутюняну не приглянулись эти объекты бизнеса. В самом-то деле: своё «дело» во Владивостоке, даже в «спальном» районе – куда как интереснее, да и, как предполагал он, выгоднее, чем на периферии. Вот, и подвернулся ему случай: с предложением купить всё это «хозяйство» обратился к нему Владимир Луценко – генеральный директор ООО «Гранд-Плюс». Правда, запросил за всё – ни много ни мало – аж 47 миллионов рублей. А у Арагаца Арутюняна, как бы хорошо ни шли его дела в Липовцах, таких денег не оказалось. И тогда Владимир Луценко предложил помочь: не сбросил цену, а предложил под покупку взять кредит в банке, заверив, что хорошо знаком с директором филиала АКБ «Муниципальный Камчатпрофитбанк». Разве что – для надёжности – предпринимателю Арутюняну надо бы заручиться поручительством от родственников и знакомых. Сумма-то – не маленькая…
Бизнесмены, как говорится, ударили по рукам, и деньги, выданные Арутюняну банком в качестве кредита, перекочевали на счёт Луценко. Всё бы хорошо, но, как говорится, «бы» мешает: почему-то сумма кредита, предоставленная индивидуальному предпринимателю, оказалась «немного» больше запрошенных 47 миллионов рублей – на 1 миллион 919 тысяч. Но, как впоследствии отметил сам Арагац Арутюнян, разницу он так и не увидел – ни в виде наличных денег, ни на счёте в банке. Это было потом. А за время пользования кредитом ему пришлось выложить около 7 миллионов «целковых»…
Когда в декабре 2011 года происходило заключение сделки между предпринимателем Арутюняном и ООО «Гранд-Плюс» в лице генерального директора Владимира Луценко, первый, как можно понять, не придал особого значения маленькому «нюансу». Тому, что нашёл отражение в свидетельстве о государственной регистрации права, которое ему было выдано 21 декабря 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю на основании договора купли-продажи недвижимости от 15 декабря 2011 года №11/11/2011. Оно закрепило право его собственности на нежилые помещения в здании (лит. А1, А2), назначение – нежилое, общая площадь 608,3 кв. м, этаж 3, в районе ул. Карбышева, 12 во Владивостоке. А «нюанс» состоял в том, что в документе отражены существующие ограничения (обременения) права: ипотека, ипотека в силу закона. И основание было указано – обременение подтверждено записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 декабря 2011 года №25-25-01/238/2011-012.
Возможно, Арагац Арутюнян с присущей ему уверенностью в своих силах и способностях тогда подумал, что всё это не беда, и он справится с такой проблемой. А может, и не подозревал, сколь коварной эта «проблема» может оказаться.
Далеко не сразу к предпринимателю пришло понимание того, что, наверное, неспроста, когда ему пришлось заключать договоры залога недвижимого имущества и транспортных средств и договоры поручительства, то независимых оценщиков и их беспристрастного взгляда – ой как не хватало. И оценка имущества производилась представителями банка «на глаз» (т.е. – по выражению самого же Арагаца Арутюняна – была осуществлена явно по завышенной стоимости). Да и с поручителями лично никто не встречался, особенности сделки никто не обсуждал.
Случилось так, что намного позднее, чем к дате совершения купли-продажи недвижимости, Арагац Арутюнян узнал, что приобретённое им недвижимое имущество уже находилось в залоге у АКБ «Муниципальный Камчатпрофитбанк» в соответствии с договором ипотеки №2009-0011ИП от 2 декабря 2010 года и договором ипотеки №2010-0028ИП от 2 декабря 2010 года, заключенным с директором ООО «Гранд-Плюс» Владимиром Луценко. А пока новоиспечённый обладатель возведённой на крышах гаражных боксов недвижимости пребывал в счастливом неведении об этих «подводных камнях», — он строил планы на будущее, связанные с новым для себя направлением бизнеса в краевой столице.
Беда одна не приходит – беды вереницами ходят
Первый «звоночек» прозвучал для индивидуального предпринимателя Арутюняна в 2014 году. Именно с этого времени и начались кажущиеся уже бесконечными проверки, проводимые контролирующими и надзирающими государственными структурами. Вот, и пришлось ему владивостокскую часть бизнеса свернуть. Ладно бы – закрыть «дело», так надо ж с банком рассчитаться за кредит.
А тут – ещё один «подвох» случился. Собственно говоря, он не был совершенно неожиданным. Ведь в том договоре, который Арагац Арутюнян подписывал с генеральным директором ООО «Гранд-Плюс» с Владимиром Луценко, есть один пункт (а именно – 5-й), в котором говорилось, что ООО брало на себя обязательства: в будущем оформить в собственность объекты недвижимости – помещение под бильярд (площадь 255 кв. м), помещение под кухню (80 кв. м), помещение под гримёрную (19 кв. м) и передать покупателю (т.е. Арутюняну) оригиналы всех документов, а покупатель обязывался оплатить дополнительно 3 млн руб.
Впоследствии Арагац Арутюнян признал, что в договоре купли-продажи недвижимости от 15 декабря 2011 года «не указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе в части адреса, площади, иных технических характеристик». Это, как полагает предприниматель, позволяет считать договор не заключённым, поскольку, в соответствии с действующим законодательством, «сторонами не согласовано существенное условие о предмете договора».
С такой аргументацией согласился Арбитражный суд Приморского края, когда по иску ООО «Гранд-Плюс» об обязании Арагаца Арутюняна приобрести дополнительно (за 3 млн руб.) помещения под бильярд, кухню и гримёрную общей площадью 271,8 кв. м, вынес отказ в удовлетворении иска. Правда, с этими помещениями связана ещё одна почти детективная история, произошедшая уже после вынесения решения арбитражным судом.
По словам самого Арутюняна, в 2015 году сотрудники филиала АКБ «Муниципальный Камчатпрофитбанк» вызвали его в офис и, «введя в заблуждение относительно своих намерений» предложили ему подписать доверенность на представление его, Арутюняна, интересов действующей сотруднице филиала банка – Аверьяновой Галине Сергеевне. Фактически, как можно понять, навязали ему такое решение. Последствия же превзошли все ожидания (по крайней мере, ожидания Арутюняна): Аверьянова, действуя от его имени, заключила договор с ООО «Гранд-Плюс» о купле-продаже недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 271,8 кв. м, расположенного по адресу: ул. Карбышева, 10-в, которое опять-таки находится в залоге у АКБ «Муниципальный Камчатпрофитбанк». То, что называется по-русски «без меня – меня женили».
Своё согласие на приобретение этого имущества Арагац Арутюнян не давал и денежные средства никому не передавал. О сделке же предприниматель узнал только в июле 2016 года, когда был вызван в Первореченский районный суд по исковому заявлению АКБ «Муниципальный Камчатпрофитбанк» о замене стороны в исполнительном производстве. Если бы не это обстоятельство, то и дальше бы пребывал в счастливом неведении, какие дела творятся за его спиной и прикрываются его именем.
Что интересно в связи с этим уточнить. Арагац Арутюнян ещё в августе 2012 года адресовал в АКБ «Муниципальный Камчатпрофитбанк» заявление о предоставлении возможности заключения договора аренды между ним, индивидуальным предпринимателем, и ООО «Голден Фиш» нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Карбышева, 12 и регистрации данного договора в УФРС по Приморскому краю. Но никакого ответа из АКБ «Муниципальный Камчатпрофитбанк» так и не получил. До сих пор. В связи с чем сложилось такое длительное и тягостное молчание – остаётся загадкой.
Зато не является тайной за семью печатями другое: то самое помещение, которое предприниматель купил, но кредит за которое так до конца и не выплатил, — банк забрал обратно (оно же, напомним, находится в ипотеке). Но – смеяться тут или плакать, не поймёшь! – уже АКБ «Муниципальный Камчатпрофитбанк»… выставил на торги. И оценил в 25 млн руб.
И это – при том, что прокуратура Первореченского района города Владивостока (на её поднадзорной территории происходят такие «чудеса») указывает чёрным по белому: раз указано в документах, что на этой земле должны находиться гаражи, — то им и надлежит там быть. Ведь согласно договору аренды земельного участка от 7 июня 2010 года №04-IO-11598, заключённому между ГСК-140 «Октан» с Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края, ГСК-140 «Октан» передан земельный участок с кадастровым номером №25:28:040006:0613 под размещение гаражных боксов. И в кадастровом паспорте этого земельного участка от 24 сентября 2009 года №28-1/09-1639, выданном Управлением Роснедвижимости по Приморскому краю, в пункте 9, столь же чётко и однозначно указано: «Разрешённое использование /назначение/: Для дальнейшей эксплуатации гаражных боксов». То есть, всё остальное – «отсебятина», от лукавого, а значит, — должно быть ликвидировано, снесено. Как тот «самострой», время от времени от которого избавляются не только в Москве, но и на других территориях, далёких от столицы России.
Именно такой подход, заявленный прокуратурой, основан на верховенстве закона. Закреплён и в Конституции РФ, и в Земельном кодексе, и других нормативно-распорядительных документах.
«На колу – мочало, начинай сначала»?
Сейчас, когда индивидуальный предприниматель Арагац Арутюнян пытается добиться правды и возместить понесённые таким бездарным образом убытки, подав заявление в отдел №3 УМВД России по городу Владивостоку о привлечении к уголовной ответственности за мошенничество своего относительно недавнего партнёра по договору о купле-продаже недвижимости, — случившаяся с ним история имеет шанс повториться. Пусть не с ним самим, а с кем-нибудь другим, кто не станет вникать ни в «тонкости» формулировок Земельного кодекса Российской Федерации, ни в смысл положений Классификатора видов разрешённого использования земельных участков, утверждённого Приказом Минэкономразвития от 1 сентября 2014 года №540.
Стоит полагать, что надзорный орган не ограничится исключительно письмом, которое адресовано председателю ГСК-140 «Октан», а пойдёт дальше и добьётся сноса всякого рода «скворечников», даже и капитальных. Ведь что предписано законом – должно исполняться.
Логично задаться вопросом: что же будет, если (всякое может статься!) найдётся новый доверчивый покупатель? И к бабке ходить не надо: «сгорели» деньги Арагаца Арутюняна – «сгорят» и его, нового приобретателя.
Заглянем в «идеальное» будущее
Что же может вырисоваться из всей этой «картины маслом», что предстала перед нами? Какое «дисциплинарное взыскание» может получить (и от кого?) председатель ГСК-140 – ещё та «загадка века». Как, впрочем, не меньшей тайной является и перспектива судебного процесса над решившим, как можно понять, возместить свои убытки дельцом – продавцом почти что «воздушного замка», хотя, как убеждён защитник Арагаца Арутюняна Евгений Клименко из коллегии адвокатов «Правовой стандарт», в произошедшем можно увидеть «классическое мошенничество».
Одно только остаётся неясным. А именно: как могло случиться (да и – когда и с кем конкретно), что в органе Росреестра «проморгали» или «закрыли глаза» на более чем очевидное нарушение закона – регистрацию объектов на земельных участках, где по закону этих объектов не должно быть «на пушечный выстрел»? Может, стоит подключиться прокуратуре, да и другим государственным органам, чтобы выяснить «авторство» такой правовой неразберихи? Да и призвать к ответу тех, с чьей помощью аферисты ловят на юридический «крючок» легковерных да самоуверенных. Ведь «золотые рыбки» исполняют пожелания-повеления только в сказках. Да и то – до поры…
Оставить комментарий