«Бизнес-реалии Владивостока»: даже, если ты не пользовался арендованной землёй в центре города, через суд заставят всё заплатить

Закон

28.Май.2026

• ООО "Бастион"
• Ромик Абачян
• судья Марина Понкратенко

Предприниматель из Владивостока попал на очень эффективную «схему»: землёй пользоваться невозможно, но суд не видит в этом ничего незаконного

Договориться было несложно…

3 июня 2024 года владивостокская компания ООО «Бастион» и проживающий в Москве индивидуальный предприниматель Ромик Абачян заключили договор аренды двух находящихся во Владивостоке земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010010:2593 и 25:28:010010:42. Участок находится в довольно «лакомом» куске городской территории – в районе Гоголя, 3. Там, где этот кусок земли пересекается с улицей Державина. Практически самый центр города с видом на Золотой мост.

Тогда казалось: что ж такого? Подобных договоров, наверное, каждый год заключается несколько десятков в каждом из регионов, если даже не больше: один хозяйствующий субъект договаривается с другим – землевладелец передаёт контрагенту во временное пользование условный «кусок земли», а другой (причём небезвозмездно и ежемесячно оплачивая арендные платежи!) этот самый «кусок» использует, находя ему применение и осуществляет на нём какую-либо деятельность, позволяющую не только работать, но и зарабатывать.

Однако радость от возможности использовать земельные участки оказалась весьма недолгой. Уже в сентябре 2024 года компания-арендатор столкнулась с явно непредвиденными трудностями: там началась работы на основе муниципального контракта. Проезд перегородили, в том числе – за счёт установки бордюрных конструкций. Первый месяц аренды ООО «Бастион» оплатило, но потом от подрядчика стало известно, что работы продлятся до декабря.

 Камни преткновения, «физические» и… юридические

Представителям ООО «Бастион», оказавшейся в такой затруднительной ситуации, пришлось проявить немало смекалки и находчивости, достойных, по крайней мере, литературных героев – Шерлока Холмса, Эркюля Пуаро и других. И этот опыт был вознаграждён: отыскалось предприятие, которое на землях участка с кадастровым номером 25:28:000000:68765 (таковой являлся въездом на арендованные ООО «Бастион» у ИП Ромика Абачяна участки) взялось проводить работы по благоустройству (устраивать тротуары и дорожное полотно, а также устанавливать бордюры). Причём делать это на основании муниципального контракта, подписанного 2 сентября 2024 года. Такое соглашение было заключено с Управлением дорог администрации города Владивостока, и исполнение работ по нему предписывалось в срок до 10 декабря 2024 года. Получалось так, что техника ООО «Бастион» просто не могла проехать к месту будущего строительства. Потому что даже тяжёлая спецтехника (как и любая другая) не может «перешагивать» через бордюры высотой более 40 см.

Столкнувшись с такой ситуацией, ООО «Бастион» попыталось было решить возникшую проблему – 12 ноября 2024 года направило арендодателю уведомление. И предложило расторгнуть договор аренды только с возвратом обеспечительного платежа, без компенсации убытков и понесённых арендатором расходов на отделимые и неотделимые улучшения земельных участков. Такой ход, как представляется, мог бы увидеться не только законным, но и логичным. Зато трудно было понять московско-владивостокского землевладельца, когда он «ответил»… Но довольно странным образом. С одной стороны, проигнорировал соответствующее условие договора аренды, прописанное как раз с учётом подобных случаев. Всякое же бывает… Но с другой – 10 декабря 2024 года направил в адрес ООО «Бастион» весьма пространное и детализированное уведомление с настоятельным требованием погасить задолженность по арендной плате (350 483,5 руб. – собственно арендных платежей – и 35 000 руб. – неустойки) и произвести уборку земельных участков. Исполнение таких жёстких требований означало приведение участков в то состояние, в котором они пребывали на момент заключения договора. Кстати, в телефонной переписке между Виктором Д., директором ООО «Бастион» и Ромиком Абачяном, когда директор ООО «Бастион» указывает владельцу земли на наличие препятствий, согласно котором подъезду к участку оказался перекрыт, господин Абачян признаёт. Сохранилась переписка между Виктором Д. и Ромиком Абачяном, где последний, при упоминании о работах по муниципальном контракту, пишет: «Мы об этом знали». Получается, знал о будущих препятствиях, но всё равно сдал участок в аренду?

Необходимо выделить то, что 31 января 2025 года генеральный директор ООО «Бастион» Виктор Д. уведомил индивидуального предпринимателя Ромика Абачяна о проведённых работах: всё было сделано, как настаивал арендодатель. Возникла ещё и странная ситуация с забором, который убрали в декабре 2024 года – Абачян стал утверждать в переписке, что забор принадлежит ему, хотя ставили эту конструкцию муниципальные службы. В акте приёма-передачи участка, кстати, забор не фигурировал, так как находился на муниципальной территории (земле).

Возникла ситуация, описываемая этой поговоркой и побудившая генерального директора ООО «Бастион» Виктора Д. – в силу конфликтности обстоятельств – к обращению в Арбитражный суд Приморского края. Так и появилось на свет арбитражное дело №А51-23881/2024, председательствующим в котором стала судья Марина Понкратенко.

А ведь ООО «Бастион» пыталось мирным путём решить противоречия, не доводя до суда. В переписке с Ромиком Абачяном Виктор Д. указывал, что фактически пользоваться арендованным участком прекратили.

 Эпистолярная «баталия»: никто не хотел уступать

Попытки выяснить, дождётся ли он в конце концов арендной платы, побудили индивидуального предпринимателя Ромика Абачяна продолжить требовать от генерального директора ООО «Бастион» проведения платежей. На этом сделан акцент и в письме от 21 марта 2025 года. На тот случай, если эти условия окажутся не выполненными к 1 апреля 2025 года, арендатор пригрозил: все затраты, которые придётся нести для восстановления status quo ante (ранее существовавшего положения) землевладельцу, будут взысканы с арендатора. И в том же письме – в весьма категоричной форме – отражено, что возросла сумма задолженности по уплате арендных платежей. Московско-владивостокский бизнесмен вряд ли шутил, когда ставил вопрос перед контрагентом, указывая на неустойку.

Получается так: как собственник участка, Ромик Абачян арендатору никак не помогал, но зато требовал деньги за аренду земельных участков, которым не было возможности пользоваться. Проблемы с отсутствием проезда на участок решал сам арендатор, а арендодатель, вместо помощи с проездом, просто слал счета на оплату.

Аналогичное содержание имело и повторное (практически в тех же формулировках) письмо арендодателя арендатору, датированное уже 13 апреля 2025 года. Разве что добавлен абзац, в котором предписывалось прибыть лично 14 апреля 2025 года на арендованные участки или же направить уполномоченного на то представителя – для подписания акта приёма-передачи этих участков. Попытка уклонения от исполнения требуемых действий «автоматически» включала в действие соответствующие положения договора аренды.

На этот «ультиматум» генеральный директор ООО «Бастион» Виктор Д. ответил 13 апреля 2025 года с полным достоинством, что земельные участки были освобождены от называемого арендодателем имущества ещё 11 декабря 2024 года (то  есть, на следующий день после того, как наконец-то появился доступ к арендованным участкам), а сама эта компания-арендатор не осуществляет какой-либо деятельности на участках с того же самого времени. Изложенные в трёх письмах арендодателя требования содержат указания на обстоятельства, являющиеся «необоснованными и немотивированными». Весьма показательным представляется и то, что Виктор Д. напомнил Ромику Абачяну: если акт приёма-передачи будет подписан 14 апреля 2025 года, то эта же дата (в соответствии с условиями договора аренды) будет считаться и датой окончания договора. Сослался Виктор Д. и позицию Верховного Суда РФ (уже под руководством Краснова И.В.) по аналогичным делам, которая сводится к следующему: «не пользуешься – не плати» (п. 31 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020), нашедший своё подтверждение в недавнем Определении СКЭС ВС РФ № 306-ЭС25-13273 от 01.04.2026). Но, как показало дальнейшее развитие событий, правовая позиция Игоря Краснова – вовсе не указ для судьи АС ПК Марины Понкратенко, хотя в своем недавнем выступлении новым Председателем ВС РФ было озвучено, что если  Верховный Суд высказал правовую позицию – она обязательна для всех судов без обсуждения.

Несмотря на такую жёсткую позицию, арендодатель всё-таки был (по состоянию на 14 апреля 2025 года) настроен на подписание акта приёма-передачи земельных участков. Имеющаяся в распоряжении редакции копия данного документа завизирована исключительно подписью ИП Романа Абачяна. Договор расторгался только через суд, поэтому акт и не нужно было подписывать без участия в судебном заседании.

Этот самый – в одностороннем порядке подписанный – акт получили в ООО «Бастион», после чего 15 апреля 2025 года генеральный директор этой компании Виктор Д. дал ответ индивидуальному предпринимателю Ромику Абачяну. Напомнил о деле №А51-23881/2024, находящемся в производстве Арбитражного суда Приморского края, и о юридическом смысле подписания акта приёма-передачи земельных участков обеими сторонами. И уточнил, что арендатор не является «лицом, необоснованно уклоняющимся от подписания акта приёма -передачи земельных участков», поскольку при условии имеющегося судебного разбирательства по вопросу расторжения договора аренды «основания для подписания такого акта отсутствуют». И по таким же основаниям арендатор «мотивированно отказывается от подписания акта приёма-передачи земельных участков».

Также генеральный директор ООО «Бастион» предупредил ИП Ромика Абачяна о недопустимости злоупотребления правами. Также – и об изложенных обстоятельствах, связанных с «неразумным, непоследовательным и неосмотрительным поведением» своего оппонента.

Что решила судья Понкратенко?

В итоге грянуло судебное дело, о котором мы уже говорили — №А51-23881/2024, под председательством судьи АС ПК Марины Понкратенко. Длилось оно больше года, и закончилось поражением ООО «Бастион». Словно в «Королевстве кривых зеркал», судья видела только одну позицию – арендодателя, и совершенно «не услышала» мнение Виктора Д. В итоге суд удовлетворил встречные исковые требования Ромика Абачяна и с ООО «Бастион» взысканы 803 тысячи 548 тысяч рублей арендных платежей, 134 тысячи неустойки и 76 тысяч рублей госпошлины. Таким образом, совокупные потери от «пользования» земельным участком на Гоголя,3 составили для ООО «Бастион» больше миллиона рублей только через суд, не считая потерь за аренду спецтехники и т.п. Плюс так и не реализованный инвестпроект. А суд говорит – сам виноват. Для судьи, видимо, миллион рублей за «воздух», вовсе не деньги.

Чем же аргументирует своё решение судья Понкратенко?  Цитата судебного акта: «невозможность проезда на спорные земельные участки со стороны

ул. Гоголя в течение 2 месяцев нельзя признать существенным препятствием в использовании арендатором объектов аренды по назначению». То есть, вы берёте в аренду участок, но не можете им пользоваться. Через два месяца переписок с арендодателем вам это надоедает и вы пытаетесь расторгнуть договор. Но нет. Два месяца – это, по мнению судьи, «существенное препятствие». Но за это «несущественное препятствие» эта же судья взыскивает с вас деньги за аренду. Гениально. Смотрите, что получается: судья делает акцент на том, что два месяца невозможности пользования участком – небольшой срок в контексте 10 лет. Судья признаёт наличие препятствий при пользовании участком, но не считает это существенным. При этом позиция суда остается неясной, поскольку Виктор Д. указывал в суде на то, что фактического доступа к земельным участкам не имеет с сентября 2024 года, а работы по контракту проводились в период до декабря 2024. Простая арифметика позволяет сказать о том, что невозможность использования объектов аренды имела место не 2, а 4 месяца (сентябрь, октябрь, ноябрь и декабрь 2024 года соответственно).

Цитата судебного акта: «Помимо изложенного, из видеозаписи осмотра, проведённого сторонами 31.07.2025 г., следует, что к спорному земельному участку имеется альтернативный подъезд со стороны ул. Державина. Доказательств невозможности использования данного проезда для перемещения спецтехники и стройматериалов не представлено». На самом деле, Виктор Д. предоставлял фото и видео, что никакого альтернативного проезда не существовало. Суд рассудил иначе. Плати – и всё тут. Не доказал свою позицию по этому пункту как раз господин Абачян. А судья требовала в процессе от ООО «Бастион» больше, чем было нужно для разбирательства. Совершенно понятно, что зимой стройка не работает. Для всех, кроме Ромика Абачяна и судьи Марины Понкратенко.

Цитата из судебного акта: «В то же время сама по себе фиксация в акте приёма-передачи обстоятельств возврата участков во владение арендодателя не освобождала бы сторон спора от исполнения иных принятых на себя по условиям договора обязательств. В том числе, возврата обеспечительного платежа, внесения арендной платы или применения согласованных санкций». Ну это вообще сложно как-то комментировать. «Вернул землю – всё равно плати!», — так получается?

При этом как рассказа нашей редакции Виктор Д., в период, когда стороны расторгали договор в арбитражном суде по делу №А51-23881/2024, в сети Интернет уже предлагали этот участок брать в аренду под реализацию бизнес-проектов? А такие объявления законны? Участок в аренде у одного юрлица, а его уже предлагают следующему?

Надеемся, Пятый арбитражный апелляционный суд разберётся с этим делом. Слишком уж много у него «подводных камней», на который АС ПК не обратил внимания…