«Финансово несостоятелен, блефует всё время»: спор об участке арендованной земли в Приморье перерос в «очень личную» историю

Закон

11.Авг.2026

• "земельное" дело
• арбитраж Приморья
• ООО "Бастион"
• Ромик Абачян

В Пятом арбитражном апелляционном суде спорное «земельное» дело между ООО «Бастион» и предпринимателем Ромиком Абачяном переросло в осуждение со стороны ответчика моральных и деловых качеств истца

Платить нужно, пользоваться – необязательно?

Подразумевалось, что ООО «Бастион» после подписания договора зайдёт на участок и начнёт там возводить коммерческий объект, который потом будет эксплуатироваться 10 лет. Одним из пунктов договора был такой: в случае несогласия с условиями аренды, стороны расторгают договор в Арбитражном суде Приморского края (АС ПК). Без суда расторгнуть договор будет нельзя.

В сентябре 2024 года ООО «Бастион» должно было приступить к работам на двух арендованных участках у Ромика Абачяна. Только вот с началом работ пришлось неожиданно «повременить»: дело в том, что на смежном участке начались работы по муниципальному контракту с Управлением дорог администрации города Владивостока. И исполнение работ по этому контракту предписывалось проводить до середины декабря 2024 года. К несчастью для ООО «Бастион», ремонтные работы полностью перекрывали проезд на участок, где в сентябре 2024 года предприятие должно было начать работы по выравниванию площадки под будущие коммерческие объекты. Когда директор ООО «Бастион» написал о том, что к арендованному участку не подъехать, то получил от Абачана  через мессенджер такой ответ: «Мы об этом знали». Кто «мы», и почему арендатор не знал, что до декабря 2024 года не проедет на «свой» участок из-за муниципального контракта? Получилось, что техника ООО «Бастион» просто не могла проехать к месту будущего строительства. Поскольку строительная и иная техника не может «перешагивать» через бордюры высотой более 40 см, которые начали устанавливать по муниципальному контракту. Возник вопрос о добросовестном поведении арендодателя – если он знал, что на соседнем участке начнутся работы, которые перекроют проезд к арендованному участку, возникает вопрос — зачем было вообще сдавать землю в это время? Столкнувшись с такой ситуацией, ООО «Бастион» попыталось было решить возникшую проблему путем переговоров,но, к сожалению, они зашли в тупик – 12 ноября 2024 года направило арендодателю уведомление:  предложило расторгнуть договор аренды только с возвратом обеспечительного платежа (400 тысяч рублей). А вообще, один месяц аренды двух земельных участков, пользовать которыми арендатор так и не смог, обходились в 205 тысяч рублей в месяц. Но Ромик Абачян потребовал вернуть ему арендные деньги с «процентами» – около 400 тысяч рублей. тем самым «Обеспечительный» платёж присвоив себе. Интересная возникла ситуация: пользуешься участком или нет – всё равно плати.

Понимая, что дело заходит в тупик, ООО «Бастион» обратилась в суд. Так появилось дело №А51-23881/2024, председательствующим в котором стала судья АС ПК Марина Понкратенко. Фактически, арендатор перестал пользоваться участком в октябре 2024 года, но арендодатель продолжал считать договор действующим и требовать деньги. За участок, которым уже не пользовались.

В арбитражном суде стороны спорили почти год. Со стороны Ромика Абачяна высказывалась версия о том, что существовал некий «альтернативный» проезд. ООО «Бастион» прикладывал видео- и фотоматериалы, что никакого проезда не было. Тогда арендодатель стал говорить о каких-то остатках «фундамента», оставшихся от «Бастиона», о том, что участок не привели в первоначальное состояние, о том, что арендатор якобы куда-то убрал забор возле участка, который устанавливала Администрация города вдоль гостевой трассы  и после чего его демонтировала. В договоре про забор – ни слова. Более года руководство и юристы ООО «Бастион» доказывали, что участком пользоваться так и не смогли, поэтому договор нужно считать расторгнутым. Но судья Марина Понкратенко слышала аргументы только одной стороны – и этой стороной было не ООО «Бастион».

Уже когда судебный акт был озвучен (в пользу Ромика Абачяна, конечно), с ООО «Бастион» были взысканы 803 тысячи 548 рублей арендных платежей, 134 тысячи неустойки и 76 тысяч рублей госпошлины. Таким образом, совокупные потери от «пользования» земельным участком на Гоголя,3 составили для ООО «Бастион» больше миллиона рублей только через суд, не считая потерь за аренду спецтехники и т.п. Плюс так и не реализованный инвестпроект. Один из аргументов судьи Понкратенко таков: два месяца невозможности пользоваться земельным участком – несущественный срок, учитывая, что договор подписывался на 10 лет. Но ООО «Бастион» вообще не смогло с самого начала приступить к работам на участках – о какой «несущественности» срока можно говорить?

«Переход на личности» даже при видеозаписи

Не согласившись с таким решением суда, ООО «Бастион» обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд (5 ААС), с целью оспорить решение. Дело в том, что уже при новом Председателе Верховного Суда РФ Игоре Краснове для экономических споров возникло одно из разъяснений относительно арендованного имущества, суть которого (вкратце) звучит так: «не пользуешься – не плати» (п. 31 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020), нашедший своё подтверждение в Определении СКЭС ВС РФ № 306-ЭС25-13273 от 01.04.2026).

Корреспондент нашего издания поприсутствовал на судебном заседании. Суд даже разрешил вести нам фото- и видеосъёмку, за что ему большое спасибо. Потому что случившееся там несколько удивило нашего корреспондента.

Если юрист Вячеслав Юртаев, представлявший ООО «Бастион», сделал ставку на то, чтобы по пунктам «разбить» решение судьи Марины Понкратенко, как необоснованное и не построенное на законе, то процессуальные оппоненты сразу начали с «перехода» на личность директора ООО «Бастион». Представитель РомикаАбачяна начал с того, что заявил про Виктора Д., директора «Бастиона», довольно оскорбительные вещи. Заявил о том, что Виктор Д. «финансово несостоятелен», «блефует всё время». Мол, с момента подписания договора искал повод расторгнуть его – и нашёл. Также он высказался о том, что апелляционная жалоба подана в последний день (так поступают все юристы примерно в 80% случаев). В общем, наверное, «лучшая оборона – это нападение». Поэтому Виктору Д., которого в процессе не было, досталось «на всю катушку». Спор о невозможности пользоваться земельным участков в арбитражной апелляции, похоже, скатился к установлению факта – кто состоятелен, а кто нет. Критерий «состоятельности», к сожалению, так и не озвучен.

А далее прозвучала всё та же аргументация – про якобы существовавший «альтернативный» проезд, про то, арендодатель был готов предоставить «арендные каникулы», что не соответствует действительности судя по переписке ООО «Бастион» и Абачяна, про то, что соседняя стройка не мешала, так как на смежных участках кто-то что-то строил. Раз они строили (на других территориях), значит, и ООО «Бастион» тоже ничего не мешало? А какая  связь между этими явлениями?

В общем, несмотря на апелляцию к здравому смыслу и закону, Пятый арбитражный апелляционный суд оставил решение судьи Марины Понкратенко в силе. Это значит, что арендатор – в проигрыше. Что нужно платить за земельные участки, которыми ты не пользовался. Бизнесу дали чёткий «сигнал», что при заключении любого договора, даже если он потом не пользовался имуществом, деньги с него всё равно снимут. Это, к слову, про «инвестиционный климат» и устоявшуюся практику Верховного Суда.

Это, конечно, не финал истории. Впереди будут новые судебные инстанции. Но удивительно, что суд не пресёк в ходе рассмотрения дела личные «выпады» на директора ООО «Бастион», которого даже не было в процессе и не принял во внимание подобную практику  Верховных судов.

Редакция следит за развитием ситуации.