У «квадратных метров» в Приморье нет оснований для удешевления
У роста цены на недвижимость есть целый ряд «драйверов»
Почему не стоит ожидать снижения цен на жильё в Приморье, каковы основные региональные факторы роста спроса на недвижимость, как будет формироваться во втором полугодии рынок ипотечного кредитования, о коррупции на новостройках и вторичном рынке недвижимости, стоит ли ожидать всплеск долевого строительства и как повлияют на эти факторы приморская специфика? Наш разговор с Председателем НП «Лига финансовых инститтутов» Александром Ивашкиным (г. Владивосток).
-Давайте вспомним некоторые показатели прошлого года. Ведь несмотря на пандемию и ограничительные меры, ипотечный рынок в прошлом году в России поставил рекорд: кредитные организации выдали 1,7 млн ипотечных ссуд на общую сумму 4,3 трлн рублей, что превысило показатели 2019-го на 35% в количественном и на 51% в денежном выражении.
-Каковы причины такого прошлогоднего рекорда в стране и в Приморье в частности? И можно получить Ваш ответ с фактическими цифрами?
-Причиной роста ипотечного кредитования стали снижение ставок по рыночным программам банков на фоне общего смягчения денежно-кредитной политики и появление в апреле 2020-го антикризисной льготной госпрограммы кредитования на приобретение жилья в новостройках под 6,5 %. Также значимое влияние оказал рост склонности населения рассматривать недвижимость как источник сбережения средств в условиях снижения ставок по вкладам и общих кризисных тенденций в экономике, связанных с пандемией COVID-19 и падением курса рубля.
На территории ДВФО сегодня реализуются четыре вида льготных ипотечных программ, среди которых самой востребованной у населения является Дальневосточная ипотека. Наш край всегда занимал лидирующие позиции среди регионов Дальнего Востока по количеству оформленных кредитов по программе «Дальневосточная ипотека».
По данным правительства Приморского края, на последнюю отчётную дату 2021 года (1 июля) выдано по этой программе около 25,0 млрд рублей. Кроме того, с начала реализации программы «Дальневосточная ипотека» (ставка 2%) в Приморье одобрено 6129 кредитов. В их числе 158 договоров на 718,6 млн рублей заключено на индивидуальное жилищное строительство. Десять ипотечных кредитов выдано участникам программы «Дальневосточный гектар».
Кроме того, в Приморье на сегодняшнюю дату выдано почти 500 льготных кредитов в рамках краевой программы «Доступная ипотека» (ставка от 3,4%). А с начала действия программы «Доступная ипотека», с сентября 2018 года, с приморцами заключено 482 договора на сумму более 1,2 млрд рублей. С начала 2021 года выдано 129 кредитов на сумму более 411 млн рублей.
-На Ваш взгляд, от чего зависит рост цен на недвижимость, и какова доля сделок с ипотекой?
-Рост цен всегда зависит от самого объекта и его региональной локации. Если условно сравнивать одни и те же объекты недвижимости во Владивостоке или Артёме, Находке или Уссурийске, в центре или в пригороде, то цены будут разниться на 25-70 %. Также следует принимать во внимание, что цены в приморских новостройках за год выросли на 20-35% и это с учётом того, что за полугодие 2021 года цены прибавили 7-12%. На «круг» больше всего покупают по ипотеке жильё во Владивостоке и Находке.
Доля сделок с ипотекой в Приморье остаётся на уровне приблизительно 75-85% в зависимости от сезона и локации. Большая часть кредитов сейчас, безусловно, оформляется по программам льготной ипотеки. Маловероятно, что в ближайшее время мы увидим снижение доли ипотечных сделок, так как у приморцев нет возможности приобретать квартиры со 100%-й оплатой.
—Может ли рост цен на жилье в регионе объясняться коррупционными издержками на фоне нашумевших в прошлом на весь мир историями с двумя пресловутыми гостиницами «Хаятт», где были разворован не один десяток млрд рублей бюджетных средств?
— Тот стыд и позор, что испытывали (и надеюсь «каются за этот грех» до сих пор) чиновники и депутаты двух созывов Приморья, наверное, когда-нибудь войдут в «золотую летопись» описания коррупции в регионе, а студенты юрфака ДВФУ будут на этом примере изучать классику приморской «аферы 21 века». Но произойдет это лишь тогда, когда назовут главных действующих лиц. Видать время еще не пришло.
Отвечая же на Ваш вопрос, скажу, что коррупция в Приморье появилась не вчера (надеюсь, сегодня она на «последнем издыхании»), а это значит, что в прежние цены, от которых произошел рост недвижимости, она уже была заложена. Далее, рассуждая рационально, если бы коррупционные выплаты не компенсировались доходами от продаж в новостроях, вряд ли застройщики и девелоперы стали бы заниматься этими «серыми схемами».
Для Ваших читателей не «открою Америку», если скажу, что основной фактор роста цены является всё-таки платёжеспособный спрос на недвижимость, а на спрос оказывает сильное влияние программа льготной ипотеки. Но ведь растут цены и на вторичном рынке, на котором льготная ипотека не работает, а коррупционная составляющая там совершенно не работает!
—То есть спрос в любом случае выступает определяющим фактором…
-…и это не только потребительский, но и инвестиционный спрос. Реальная доходность инвестиций в жилые квартиры с учётом стоимости владения очень скромна, удобство владения и скорость реализации не очень высоки, но этому инструменту вложения наши граждане доверяют больше, чем любому другому. Однако, ипотека двояко влияет на рынок недвижимости. Доступная ипотека не всегда означает дешевое жилье. Напротив, когда ставки низкие, жилье дорожает гораздо быстрее их снижения и становиться менее доступным. Пример тому «дальневосточная ипотека» под льготные 2% ,которая стала драйвером роста стоимости недвижимости на 20-25%
-Программа льготной ипотеки была введена в качестве меры поддержки строительной отрасли и повышения доступности ипотеки для граждан в условиях пандемии COVID-19. Обрисуйте в общих чертах новые правила программы, которые вступили в силу со 2 июля 2021 года.
— Первоначальный взнос по-прежнему составляет минимум 15% стоимости жилья. Со 2 июля 2021 года семейная ипотека доступна, даже если в семье один ребёнок. Но этот ребёнок должен родиться, начиная с 2018 года. Семьи с детьми 2017 года рождения и старше смогут взять льготную ипотеку только под 7% и не более 3 млн. руб.. Со 2 июля 2021 года максимальная сумма по обычной льготной ипотеке уменьшилась. Теперь она составляет 3 млн.руб.
По программе льготной семейной ипотеки можно будет как взять новый кредит, так и рефинансировать существующий.
-Как эти новые условия повлияют на ипотеку в Приморье?
-Думаю, после изменения условий программы можно ожидать незначительного снижения спроса. Под новые условия подпадает часть студий и небольших однокомнатных квартир. А вот для покупки жилья в большинстве городских районов Владивостока (Артёма, Находки, Уссурийска), особенно с несколькими спальнями, теперь понадобится значительный первоначальный взнос. Хотя для покупателей с детьми условия остаются лояльными.
-Работающие в Приморье банки стали в последнее время предлагать индивидуальные программы кредитования...
— Ничего необычного — конкурентная борьба за клиента, поскольку на сегодняшний день ипотеку выдают 47 банков. Особенно привлекательны те программы, где ипотечная ставка субсидируется застройщиком. Такая ставка более низкая, чем в рамках стандартных программ (от 0,01%). При этом ставка может сохраняться как на определённый срок, допустим, год, так и в течение всего периода кредитования. Даже с учётом незначительного удорожания квартиры для покупателя, не планирующего погашать кредит досрочно, выгода может составить от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей. Спрос на такие программы постепенно растёт, поскольку всё меньшее количество дольщиков способны погашать ипотечный кредит досрочно.
—То есть ипотечных всплесков, подобных в 2020 году, не ожидать?
-Спрос с июля постепенно будет охлаждаться, поскольку кредитные ставки возросли. В столице Дальнего Востока городе Владивостоке льготная ипотека (за исключением «Дальневосточной» и «Доступное жилье») будет играть все меньшую роль. Ведь само по себе уменьшение суммы кредита по новой программе — это серьезный симптом снижения спроса на ипотеку, а не причина. Причина в другом!
-В чём?
-На демографический фактор (не спадающая убыль населения в Приморье) накладывается и другой фактор — насыщение «жилыми квадратами» большинства потенциальных заёмщиков и инвесторов. Поэтому, при прочих неизменных условиях (как, например, повторный режим всеобщей самоизоляции, отсутствие бури на финансовых рынках, стабильный курс валют в «коридоре» и управляемая инфляция)- спрос на жилье будет снижаться, а чуть позже ‑ и цены. Так было уже в 2008, 2014 годах, так может быть и в начале 2022 года.
— Это и хорошо, и плохо одновременно?
— Каждый участник в цепочке ипотечного кредитования занимается «своим делом». Чем больше банки раздадут кредитов, тем лучше и «сытнее» для них. Им-то по сути ничего не грозит, потому что в случае чего они просто поотнимают недвижимость у неплательщиков. Это находит уже сейчас подтверждение в том, что увеличивается количество квартир в регионе, выставленных на продажу с обременением. В основном, такие квартиры находятся в залоге у банков, а также приобретенные с привлечением средств маткапитала. Увеличение доли продаваемых квартир с обременениями обусловлено, прежде всего, продолжающимся снижением уровня доходов населения при том, что цены на недвижимость продолжают расти.
—Строители «масло в огонь» подливают своей завышенной себестоимостью?
— Строители продолжают строить, пока есть такая возможность, иногда даже без связи со спросом, что уже наблюдается по отдельным объектам в небольших городах Приморья.
Именно благодаря строителям с начала года введено почти 300 тысяч квадратных метров жилья, что позволяет региону находится среди субъектов-лидеров на 25 месте в так называемой «зеленой зоне» лидеров. В этом году строители поставили планку — сдать 800 тысяч квадратных метров жилья. Сдать то сдадут, но продадут ли риелторы?
Рост себестоимости строительства в Приморье возрастает. Прежде себестоимость строительства росла из-за перехода на проектное финансирование, фактора инфляции, скачков на валютном рынке, где велика доля импорта. Сейчас ко всему этому добавились подорожавшая в разы арматура, цемент, строительные материалы, грузоперевозки, покупка средств защиты для строителей, санитайзеров и тестов на covid-19.
Поэтому для строителей сейчас — в лучшем случае сохранить минимальную маржинальность, предусмотренную в финансовой модели проекта, — это уже успех.
Кроме того, если не случится новых потрясений в экономике, цены на новостройки, в частности, в Приморье, продолжат расти в пределах инфляции, а также за счет изменения стадии строительной готовности. Но дешевле жильё точно не станет.
-На ваш взгляд в Приморье властные структуры осознают наличие проблем на рынке ипотеки и недвижимости?
— Хочется верить в то, что понимают эти проблемы, так как их уже обозначают. Но когда говорим о снижении доходов населения Приморья, в первую очередь речь идет о перспективах заработка, новых рабочих местах, о набираемых нашими гражданами кредитами и еще о тарифах, акцизах, пошлинах, налогах, ценах на продукты и о всем том, что заставляет думать — жить стало трудно и дорого в Приморье.
Все это открывает перспективу неудачных решений в дальнейшем и еще большее ухудшение экономических показателей региона. Наряду с демографической ситуацией в регионе, такая ситуация может усугубить позиционирование Приморья, как ведущего региона в ДВФО. Мало того, что есть куча (совсем не пандемийных) факторов, которые действуют на понижение роста, но и ситуация на ипотечном и строительном рынках может загнать экономику края в ноль. А ведь по национальному проекту «Жилье и городская среда» в Приморском крае к 2030 году нужно довести сдачу жилых квадратов до 2 миллионов. Что практически при существующей ситуации кажется маловерояным.
-Дайте совет нашим читателям, не все они имеют «бабушкину» квартиру, перешедшую им по наследству или обеспеченных родителей- брать или не брать ипотеку?
— Уже около половины граждан Приморья не имеют возможности купить квартиру даже с нулевым взносом на ипотеку. Но для тех, кто может все же взять ипотеку, такой совет повторю — учитесь выстраивать жизненную линию «защищенной стабильности» из тех возможностей, которые вам доступны- хорошая профессия, здоровье и надежная семья. Неважно, в каком возрасте, на сколько лет и какую сумму брать в ипотеку, главное — выплатить её до момента, пока можешь работать.
Оставить комментарий